Loi ALUR
Loi de 2014 ayant supprimé le COS et la surface minimale de terrain, favorisant la densification.
Définition
La loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) du 24 mars 2014 a profondément modifié les règles d'urbanisme en France. Ses deux mesures les plus impactantes pour la constructibilité sont la suppression du COS (Coefficient d'Occupation des Sols) et la suppression de la surface minimale de terrain en zones U et AU.
La suppression du COS a considérablement augmenté le potentiel constructible de nombreuses parcelles, surtout dans les zones denses. Des terrains « saturés » en COS ont retrouvé un potentiel de densification encadré uniquement par le CES, la hauteur et les prospects.
La suppression de la surface minimale de terrain a facilité la division parcellaire : il n'est plus nécessaire de disposer de 600 ou 800 m² pour créer un lot constructible. Cette mesure a ouvert un marché de la division parcellaire dans les zones pavillonnaires.
Impact sur votre projet
La loi ALUR a créé des opportunités majeures : - **Densification** : les terrains en zone U peuvent accueillir plus de surface de plancher qu'avant - **Division parcellaire** : plus de surface minimale imposée dans la plupart des PLU - **Surélévation** : sans COS, ajouter des étages est possible si la hauteur le permet
Si vous évaluez un terrain dont les références datent d'avant 2014, recalculez la constructibilité avec les règles actuelles — le potentiel est souvent nettement supérieur.
Exemple concret
Impact concret de la loi ALUR :
- Parcelle de 800 m² en zone UC, ancien COS = 0,3 → ancien maximum : 240 m²
- Règles post-ALUR : CES 35 %, hauteur 9 m (R+2) → 800 × 0,35 × 3 = **840 m²** potentiels
- Division possible : 2 lots de 400 m² (sans minimum de surface)
Questions fréquentes
La loi ALUR s'applique-t-elle partout ?
Oui, la suppression du COS et de la surface minimale s'applique à tous les PLU en zones U et AU. Les communes sous POS (Plan d'Occupation des Sols) non transformé en PLU peuvent encore avoir un COS, mais ces POS sont de plus en plus rares.
Mon terrain avait un COS, comment calculer ma constructibilité maintenant ?
Oubliez le COS. Calculez : CES × surface parcelle = emprise au sol maximale. Puis : emprise × nombre de niveaux (limité par la hauteur) = surface de plancher théorique. N'oubliez pas de déduire les reculs et prospects. Parcello fait ce calcul automatiquement.
Termes liés
Ancien ratio limitant la surface constructible par rapport à la surface du terrain. Supprimé en 2014.
Surface de plancherSurface totale de tous les niveaux d'un bâtiment, mesurée à l'intérieur des murs. Référence pour les permis.
PLU (Plan Local d'Urbanisme)Document d'urbanisme qui fixe les règles de construction et d'utilisation des sols d'une commune.
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