COS (Coefficient d'Occupation des Sols)

Ancien ratio limitant la surface constructible par rapport à la surface du terrain. Supprimé en 2014.

Définition

Le COS (Coefficient d'Occupation des Sols) était un ratio qui limitait la surface de plancher constructible sur une parcelle. Un COS de 0,5 sur un terrain de 400 m² autorisait 200 m² de surface de plancher.

Le COS a été supprimé par la loi ALUR du 24 mars 2014 pour les zones U (urbaines) et AU (à urbaniser) des PLU. Cette suppression visait à favoriser la densification et la lutte contre l'étalement urbain.

Aujourd'hui, la constructibilité en zone U et AU est encadrée par d'autres règles : le CES (emprise au sol), la hauteur maximale, les prospects, les reculs et les obligations de stationnement et d'espaces verts. Le COS reste en vigueur dans les POS (Plans d'Occupation des Sols) non transformés en PLU, de plus en plus rares.

Comment ça se calcule

Ancienne formule :

Surface de plancher maximale = COS × Surface de la parcelle

Exemple :

COS = 0,8 sur 500 m² → 400 m² de surface de plancher maximum.

Depuis 2014 :

Le COS n'existe plus dans les PLU. La surface constructible se calcule à partir du CES × surface de parcelle × nombre de niveaux (limité par la hauteur maximale).

Impact sur votre projet

La suppression du COS a considérablement augmenté le potentiel constructible de nombreuses parcelles. Des terrains qui étaient « saturés » en COS peuvent désormais être densifiés si le CES et la hauteur le permettent.

Si vous évaluez un terrain, ne vous fiez pas à un ancien COS. Calculez la constructibilité réelle à partir des règles actuelles du PLU (CES, hauteur, reculs).

Exemple concret

**Avant/après suppression du COS :** Parcelle de 600 m², anciennement COS = 0,4.

- Ancien maximum : 600 × 0,4 = **240 m²** de surface de plancher

- Règles actuelles : CES 40 %, hauteur 9 m (R+2) → 600 × 0,40 × 3 niveaux = **720 m²** de surface de plancher potentielle

- Gain : **+200 %** de constructibilité

Questions fréquentes

Le COS existe-t-il encore ?

Non dans les PLU (supprimé par la loi ALUR en 2014). Il peut encore exister dans les rares communes encore couvertes par un POS (Plan d'Occupation des Sols). Ces POS sont progressivement remplacés par des PLU.

Comment calculer la constructibilité sans COS ?

Utilisez la combinaison : CES (emprise au sol) × nombre de niveaux possibles (déterminé par la hauteur maximale). N'oubliez pas de retrancher les reculs et limites séparatives de la surface constructible. Parcello fait ce calcul automatiquement.

Termes liés

Emprise au sol (CES)

Pourcentage de la parcelle pouvant être couvert par la construction.

Surface de plancher

Surface totale de tous les niveaux d'un bâtiment, mesurée à l'intérieur des murs. Référence pour les permis.

Loi ALUR

Loi de 2014 ayant supprimé le COS et la surface minimale de terrain, favorisant la densification.

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