Emprise au sol (CES)
Pourcentage de la parcelle pouvant être couvert par la construction.
Définition
L'emprise au sol, aussi appelée CES (Coefficient d'Emprise au Sol), désigne la projection verticale du volume bâti sur le terrain. Concrètement, c'est la surface de terrain que votre construction « occupe » vue du ciel.
Elle s'exprime en pourcentage de la surface totale de la parcelle. Un CES de 40 % signifie que vous pouvez couvrir au maximum 40 % de votre terrain avec du bâti. Le reste doit rester non construit (jardin, cour, accès).
Le CES est l'une des règles les plus déterminantes du PLU : combiné à la hauteur maximale, il définit le volume constructible de votre parcelle. C'est souvent le premier chiffre à vérifier quand on évalue un terrain.
Comment ça se calcule
Formule :
Ce qui compte dans l'emprise :
Ce qui ne compte généralement pas :
Impact sur votre projet
Le CES détermine directement la surface d'emprise de votre projet. Une parcelle de 500 m² avec un CES de 40 % vous autorise une emprise de 200 m². Sur deux niveaux (R+1), cela donne potentiellement 400 m² de surface de plancher.
Un CES élevé (60-80 %) en centre-ville permet une densité forte. Un CES faible (15-25 %) en zone pavillonnaire préserve les espaces verts mais limite la construction.
Exemple concret
**Exemple concret :** Parcelle de 600 m² en zone UC, CES = 35 %.
- Emprise au sol maximale : 600 × 0,35 = **210 m²**
- Sur R+1 (2 niveaux) : jusqu'à **420 m²** de surface de plancher
- Surface restante non bâtie : 390 m² (jardin, accès, stationnement)
Questions fréquentes
Le CES inclut-il le garage ?
Oui, un garage fermé et couvert compte dans l'emprise au sol. Seuls les espaces non clos et non couverts (place de stationnement extérieure) en sont exclus. Un carport peut compter selon les PLU.
Le CES a-t-il remplacé le COS ?
Le COS (Coefficient d'Occupation des Sols) a été supprimé par la loi ALUR en 2014 pour les zones U et AU. Le CES, la hauteur maximale et les règles d'implantation le remplacent pour encadrer la constructibilité.
Que se passe-t-il si je dépasse le CES ?
Le permis de construire sera refusé. Si vous construisez sans respecter le CES, vous vous exposez à un procès-verbal d'infraction et à une obligation de mise en conformité (démolition partielle).
Termes liés
Surface totale de tous les niveaux d'un bâtiment, mesurée à l'intérieur des murs. Référence pour les permis.
Hauteur maximaleLimite de hauteur d'une construction fixée par le règlement du PLU.
COS (Coefficient d'Occupation des Sols)Ancien ratio limitant la surface constructible par rapport à la surface du terrain. Supprimé en 2014.
Coefficient de pleine terre (CBT)Pourcentage de la parcelle devant rester en sol naturel perméable, sans construction ni revêtement.
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