Surface habitable (loi Boutin)
Surface de plancher construite d'un logement après déduction des murs, cloisons et annexes. Référence pour les baux et les ventes.
Définition
La surface habitable, définie par l'article R. 156-1 du Code de la construction et de l'habitation (anciennement R. 111-2), est la surface de plancher construite d'un logement après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
On distingue deux lois importantes : - **Loi Boutin** (2009) : impose de mentionner la surface habitable dans les baux de location. C'est la surface définie ci-dessus. - **Loi Carrez** (1996) : concerne les lots de copropriété en vente. Elle mesure la superficie privative, légèrement différente (elle inclut les placards par exemple).
La surface habitable est toujours inférieure à la surface de plancher (urbanisme) car elle déduit davantage d'éléments. C'est la surface qui détermine la valeur locative et le prix au m² d'un logement.
Comment ça se calcule
Calcul :
Déductions :
Ne comptent pas en surface habitable :
Impact sur votre projet
La surface habitable est déterminante pour : - **Location** : doit figurer dans le bail (loi Boutin). Une erreur de plus de 5 % donne droit au locataire de demander une réduction de loyer proportionnelle. - **Vente** : la loi Carrez impose la mention de la surface privative dans l'acte de vente d'un lot de copropriété. Un écart de plus de 5 % peut entraîner une diminution du prix. - **Valeur au m²** : le prix au m² affiché par les agents immobiliers se base sur la surface habitable ou Carrez, pas sur la surface de plancher.
Ne confondez pas surface habitable et surface de plancher : la surface de plancher sert pour les autorisations d'urbanisme, la surface habitable sert pour les transactions immobilières.
Exemple concret
**Exemple concret :** Appartement en copropriété.
- Surface de plancher (urbanisme) : 75 m²
- Surface habitable (Boutin) : 68 m² (après déduction murs, cloisons, gaines)
- Surface Carrez (copropriété) : 70 m² (inclut les placards aménagés)
- **Le prix est affiché au m² Carrez** : si vendu 350 000 € → 5 000 €/m² Carrez
Questions fréquentes
Quelle différence entre surface habitable et loi Carrez ?
La surface habitable (loi Boutin) est utilisée pour les baux de location. La loi Carrez s'applique aux ventes de lots de copropriété. La surface Carrez est généralement légèrement supérieure car elle inclut les placards et dressing aménagés, que la surface habitable exclut.
Un garage ou une cave comptent-ils en surface habitable ?
Non, les caves, sous-sols, garages, combles non aménagés et dépendances sont exclus de la surface habitable. Seules les pièces effectivement habitables avec une hauteur sous plafond d'au moins 1,80 m sont comptées.
Termes liés
Surface totale de tous les niveaux d'un bâtiment, mesurée à l'intérieur des murs. Référence pour les permis.
SHON (Surface Hors Œuvre Nette)Ancienne surface de référence en urbanisme, remplacée par la surface de plancher depuis 2012.
Permis de construireAutorisation administrative obligatoire pour les constructions de plus de 20 m² de surface de plancher.
Vérifiez ces règles pour votre terrain
Parcello extrait automatiquement le CES, la hauteur, les prospects et toutes les règles de votre parcelle. Entrez une adresse, obtenez un rapport en 30 secondes.
Analyser mon terrain